Дом достроен, право собственности зарегистрировано — с этого дня часть потраченных на стройку денег можно забрать обратно через НДФЛ. Разбираем, какие строки сметы примет инспекция, какие документы для этого выдаёт подрядчик и почему эскроу-счёт сдвигает момент подачи.
Когда появляется право на вычет и почему всё решает выписка ЕГРН
Точка отсчёта одна — запись в ЕГРН о праве собственности на жилой дом (подпункт 2 пункта 3 статьи 220 НК РФ). Пока в реестре стоит незавершённое строительство, инспекция документы завернёт, даже если смета закрыта полностью.
Расходы, понесённые до этой даты, при этом не сгорают. Кодекс привязывает к регистрации только момент заявления вычета. Состав затрат к этой дате он не привязывает: чеки на фундамент двухлетней давности войдут в ту же декларацию.
Второе условие — назначение объекта в ЕГРН. Норма говорит о жилом доме. Садовый дом, хозблок, гараж и баня в эту формулировку не попадают, и инспекция смотрит на запись в реестре; внешний вид постройки её не интересует.
Регистрацию мы берём на себя. Уведомления о планируемом строительстве и об окончании, а также регистрацию права ведёт юрист компании, для этого заказчик оформляет доверенность. Дата в выписке ЕГРН и есть та дата, с которой можно идти в налоговую.
Есть и обратная сторона, о которой узнают поздно. Средний срок по 27 нашим домам в госреестре подрядчиков ИЖС — 8,3 месяца на 12 октября 2026 года, и считается он до регистрации права. Окончание работ этот счётчик не останавливает. Сама стройка обычно короче: у дома 140 м² в СНТ Дубки-2 работы заняли четыре месяца, а ещё четыре ушли на раскрытие эскроу-счёта.
Сколько возвращают и от чего зависит сумма
Лимит расходов на строительство — 2 000 000 ₽ на человека (подпункт 1 пункта 3 статьи 220). Лимит задаёт размер, на который уменьшают налоговую базу; сами деньги приходят значительно меньшей суммой. При базовой ставке 13 % возврат составит 260 000 ₽.
С 2025 года ставка НДФЛ зависит от годового дохода: нижняя ступень 13 % действует до 2,4 млн ₽ базы, верхняя доходит до 22 % (пункт 1 статьи 224). Вычет срезает доход с верхних ступеней, поэтому при высоком заработке возврат выше: ФНС называет границу 440 тыс. ₽.
Вернуть больше, чем удержано за год, нельзя. Остаток переносят на следующие годы (пункт 9 статьи 220), и растягивается это ровно настолько, насколько мал годовой НДФЛ.
Отдельная история — остаток самого лимита. Если по первому объекту израсходованы не все 2 млн ₽, разницу добирают при следующей покупке или стройке. Формулировка «вычет дают один раз в жизни» тут неточна: один раз даётся лимит, и закреплён он за человеком; объектов при этом может быть несколько.
У супругов лимиты личные. Каждый заявляет свои 2 млн ₽ в той части расходов, которую они между собой распределили. Для этого в налоговую подаётся заявление супругов о распределении понесённых расходов — его прямо называет подпункт 6 пункта 3 статьи 220.
У наших заказчиков арифметика обычно простая. Цена тёплого контура по каталогу на 21 сентября 2026 года начинается от 5,02 млн ₽, медиана — 67 550 ₽/м² у одноэтажных проектов и 62 255 ₽/м² у двухэтажных. Средняя стоимость дома по госреестру дом.рф — 7 727 016 ₽. Лимит в 2 млн при таких суммах выбирается целиком, и разговор с налоговой сводится к одному: чем подтверждены расходы.
Посчитаем на одноэтажном доме 120 м². Тёплый контур по медиане каталога даёт около 8,1 млн ₽, предчистовая отделка добавляет ещё примерно 2 млн ₽. Расходы заведомо перекрывают лимит, так что в декларацию пойдут ровно 2 млн ₽. При зарплате 150 000 ₽ в месяц годовой НДФЛ составит 234 000 ₽ — значит, 260 000 ₽ вернутся за два года: сначала 234 000 ₽, потом остаток.
Какие расходы засчитает налоговая и куда они ложатся в смете
Кодекс называет пять позиций, и список этот закрытый (подпункт 3 пункта 3 статьи 220):
- разработка проектной и сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- работы и услуги по строительству и отделке;
- подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации либо создание автономных источников.
Наложите этот список на договор подряда — и станет видно, что в вычет попадает почти вся смета. Проект и конструктивный раздел идут по первой строке, коробка и кровля — по второй и четвёртой, инженерные системы — по пятой. Предчистовая отделка у нас считается отдельно от тёплого контура — ориентир плюс 17 тыс. ₽/м² на сентябрь 2026 года — и тоже входит в перечень.
Отделку, законченную уже после регистрации права, ФНС разрешает включить позже — общая сумма всё равно ограничена теми же 2 млн ₽. Это выручает тех, кто въезжает в дом поэтапно.
Земля учитывается в том же лимите и только вместе с домом. Купить участок, получить вычет и строить потом не выйдет: без выписки ЕГРН на жилой дом расходы на землю не заявляются.
Состав работ по этапам разобран в разделе о том, как мы строим, а цены по конкретным домам — в каталоге проектов.
Что в вычет не попадёт
Перечень закрыт, поэтому всё, чего в нём нет, инспекция вычеркнет. ФНС отдельно называет реконструкцию готового дома, перепланировку, газовое оборудование и сантехнику, а также сараи, бани, гаражи и забор.
Сюда же уходят благоустройство участка, мебель и техника, межевание и госпошлины. Логика простая: вычет дают за жилой дом. Остальное, что стоит на участке, инспекция в расчёт не берёт.
Удобно свериться по графику оплат. У нас он идёт так: фундамент, стены, кровля, окна и входная дверь, предчистовая отделка, благоустройство, ремонт. В перечень кодекса укладываются все эти этапы, кроме благоустройства: дорожки, озеленение и ограждение к жилому дому отношения не имеют.
В нашей практике самая обидная строка — подпорная стена. На объекте в пгт Ильский стена длиной 47 метров и высотой 2,3 метра обошлась заказчику в 1 757 000 ₽ — около 37 000 ₽ за погонный метр, работы заняли около четырёх недель. Сумма сопоставима с целым этапом стройки, но к жилому дому она не относится и в декларацию не пойдёт. Цена таких работ сильно зависит от высоты: метровая стена и стена в 2,5 метра стоят по-разному.
Вычет не дадут и тем, кто платит налог по льготным режимам. Самозанятому или ИП на упрощёнке возвращать нечего: вычет уменьшает базу по НДФЛ, а её нет. Пенсионер вычет получит, если у него есть облагаемый доход — например, от сдачи квартиры.
Документы от подрядчика и что собирает заказчик сам
Для подрядной стройки кодекс просит две вещи: договор о строительстве дома и документы об оплате (подпункт 6 пункта 3 статьи 220). Спотыкается обычно вторая.
Наша часть пакета выглядит так:
- договор подряда, в котором смета разнесена по этапам;
- акты на выполненные работы и отдельно на скрытые;
- банковские выписки и платёжки по расчётам с нами;
- договор на проектирование, когда проект делали мы.
Остальное ложится на заказчика: выписка ЕГРН на дом, бумаги по участку, если его цена идёт в вычет, и банковская справка по процентам. Супругам нужно добавить заявление о распределении расходов.
Отдельно про наличные. Если часть работ или материалов оплачена мимо договора и без документов, для налоговой этих денег не существует. Смету мы разбиваем по этапам как раз затем, чтобы каждая сумма была привязана к конкретной работе — так её проще защитить на камеральной проверке.
Скрытые работы мы принимаем по актам, а узлы снимаем на фото и видео до того, как их закроет бетон. Для инспекции это необязательный документ, зато он наглядно объясняет, за что заплачены деньги, если инспектор попросит расшифровку сметы.
Ипотека, эскроу и маткапитал
Проценты по целевому кредиту дают второй вычет — до 3 000 000 ₽ по пункту 4 статьи 220. При ставке 13 % это ещё 390 000 ₽. Важная оговорка: такой вычет дают только по одному объекту, остаток на другую сделку не переносится. Проценты подтверждает справка банка; наши документы для этой части не нужны. Банковские требования к подрядчику и условия программ разобраны в статье про льготные программы ипотеки.
Эскроу на сумму вычета не влияет, но влияет на сроки. Деньги лежат в банке до сдачи дома, регистрация права идёт после раскрытия счёта — и только с этой даты открывается право на вычет. На объекте в Дубках-2 раскрытие заняло столько же, сколько сама стройка: механизм тогда был новым, и муниципалитет к нему готов не был. С эскроу и ипотекой компания работает со Сбербанком, ДОМ.РФ и ВТБ — это видно в карточке госреестра подрядчиков.
Материнский капитал в вычет не входит. Пункт 5 статьи 220 исключает расходы, покрытые капиталом, деньгами работодателя и бюджетными выплатами. На практике это означает вычитание: из общей суммы расходов убирают сумму сертификата, остальное заявляют как обычно. Как капитал вообще доходит до стройки, разобрано в статье про материнский капитал.
Три способа подать и сколько ждать денег
Путь первый — декларация 3-НДФЛ после окончания года (пункт 7 статьи 220). Налог возвращают одним платежом на банковский счёт. На камеральную проверку у инспекции есть три месяца со дня подачи (пункт 2 статьи 88 НК РФ).
Путь второй — через работодателя (пункт 8 статьи 220). Ждать конца года не нужно: заявление о подтверждении права налоговая рассматривает 30 календарных дней, после чего направляет уведомление работодателю, и НДФЛ перестают удерживать из зарплаты. При смене работы уведомление оформляется заново.
Путь третий — упрощённый порядок по статье 221.1. Заявление приходит в личный кабинет предзаполненным, подтверждать расходы не нужно. Вот только суммы налоговая берёт из сведений, которые ей передали банки и налоговые агенты (пункт 3 статьи 221.1). По ипотечным процентам такие сведения есть, а по стройке нет: никто не отчитывается за купленные вами блоки и работу бригады. Поэтому на строительство дома упрощённый порядок обычно не срабатывает, и остаётся декларация.
Сразу проясним границу: декларацию за заказчика мы не заполняем и налоговым консультированием не занимаемся. Наша часть — документы, по которым эту декларацию можно собрать без пробелов.
Где заказчики теряют деньги
Чаще всего вычет разваливается по четырём причинам, и все они видны заранее.
Дом зарегистрирован не как жилой. Кодекс говорит о жилом доме, поэтому садовый дом и нежилое строение вычета не дадут; решает запись в ЕГРН. Назначение объекта стоит определить до постановки на кадастровый учёт. Если случай спорный, письменный запрос в свою инспекцию до начала стройки обойдётся дешевле, чем отказ после неё.
Недострой куплен как готовый дом. Чтобы достройка попала в вычет, договор должен прямо указывать, что приобретается объект незавершённого строительства (подпункт 5 пункта 3 статьи 220). Без этой строки работы читаются как ремонт готового жилья.
Сделка с близкими. Участок или недострой, купленный у родителей, детей, брата, сестры или у своего руководителя, права на вычет не даёт — пункт 5 статьи 220 и статья 105.1 НК РФ.
Расходы без бумаг. Устная договорённость с бригадой, перевод на карту без назначения платежа, чек без расшифровки товаров, расписка без ссылки на договор — всё это налоговая не примет.
Если вы только выбираете проект, посчитайте бюджет стройки по каталогу и сразу заложите, что часть этих денег вернётся налогом — при условии, что все расходы пройдут через договор и платёжные документы.
